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2012年房地产十大展望:一线城市房价下滑


发布日期:2012-1-11  信息来源:挑房者网站


楼价的走势一直是各界人士预测的焦点,中央经济工作会议定调2012年经济工作时明确表示"坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归",随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续,面对可能持续从紧的调控政策,房价走势何去何从?房地产中介在寒冬中能否生存?各地开发商又是否将陷入生死战?
  房地产促销四处开花 电商时代或到来
  限购一年,住宅市场主导权终于从卖方转向了买方。"金九银十"的消散,磨折了开发商的信心,却成全了购房者观望的态度。自龙湖在上海率先打开降价大门,就开始了这一轮以龙头房企为代表的促销降价潮。
  降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。其中,最具代表的就是绿地集团,9月18日在北京开盘的花都嘉园项目开盘三个月,签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底,终于撑不住的绿地花都嘉园项目,仅在半个月内就推出两轮促销手段:先是推出20套特价房,特价房优惠2万抵12万;随即,该项目又推出代还房贷计划。
  除去传统的现场销售外,2011年风头最劲的销售方式就是由潘石屹推动的网上售房模式。潘石屹不仅剥离了自己的销售团队,联合多家房地产代理商开始了房地产销售的电子商务时代。2011年底,20家房地产商组成联盟,网上销售百套房产。除此之外,淘宝网还于"双十二"(2012年12月12日)推出了五折"秒杀"。
  点评:链家地产首席分析师张月认为,2011年楼市调控走入"白热化"。在其看来,在房地产信贷收紧的背景下,新建商品房住宅成交价格逐渐走低。四季度价格回落,拐点凸显。目前,限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延,全面降价时代或将来临。
  事实上,房地产开发商降价促销已经从"犹抱琵琶半遮面"的状态转向落落大方的叫卖。
  彼时,公开预言"用不了几年,你的房子如果不上网就没人要"的潘石屹,随即陷入了上海销售"欠薪门"一事之中。未来房地产销售走向公开之余,存在其中的规范性与责任感等诸多问题,也应随之完善。
  易居中国的杨红旭认为,网络也在改变房屋交易这样的"大块头"游戏规则。当前主要四家房产电商:EJU平台,淘宝房产、搜狐E购房以及搜房网,"看成中国房产电商界'四大才子'",2012年将有越来越多的相关方,享受电商带来的便利与实惠

政策从步步加码逐渐走向执行和观望
  房价"拐点"确立之初,同时传出来的声音就是政策将逐渐走向松动。彼时,包括券商、研究机构等诸多专家,均纷纷预测,住宅市场将会在今年的上半年之前度过最艰难的时期。不过,调控之手不会再紧紧的扼住开发商的喉咙,而逐渐走向放松。来自人大的报告更是"激进"的预测,要使明年经济增速不跌破9%,地方财政和宏观经济都难以忍受房价出现回落20%的情形。而更进一步的,最早在今年二季度,将会出现地方政府"暗度陈仓",弱化调控的可能;而到了三季度,中央政府则会开始放松限贷政策,进而限购令将逐步松动。
  而1月9日,瑞银证券首席策略分析师陈李则在上海做出预测,称现有的房产政策在今年四季度前一定会有变动,"如现有地产政策完全不变,房产行业最晚在今年第四季度崩溃,就是这个行业彻底玩完。"
  点评:下半年,楼市政策外紧内松。正如曹建海在接受《证券日报》记者采访时所指出那样,政策已经从步步加码,转向执行和观望。更进一步的,地方政府率先表示HOLD不住,从佛山的朝令夕改,再到近期传出北京限购令的放松。开发商尚未伤筋动骨,地方政府却已经暗地和中央政府展开博弈,上演"宫心计"。
  今年,决定房地产市场行情的,或许是货币政策,库存去化程度以及限购令的走向。或许,正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那样,楼市政策应该明朗化,这样市场才能做出自己的理性选择。

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