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易宪容:目前房地产调控仍十分坚决


发布日期:2011-9-10  信息来源:挑房者网站


最近官方的三种表态方式,既表明了政府对当前房地产宏观调控的坚决态度,也预示着中国短期内房地产市场的走向。一是温家宝总理最近撰文指出,国内宏观调控的取向不会改变,以及要确保房地产宏观调控出成效;二是早些时候在一二线城市盛行的限购令开始向三四线城市推广;三是国家税务总局正规划修改房地产税收制度。
  应该看到,一年多来的房地产宏观调控,有一定效果,但与预期目标相差较远。从全国住房销售、住房投资开发、资金进入情况来看,当前国内房地产仍然处于极度的亢奋之中,比如上半年住房投资开发增长达到了36%以上,房地产开发资金增长达到了26%以上。今年上半年全国的住房平均价格(全国住房销售总额除以住房销售总面积)从2010年底的4724元上涨到5188元,涨幅近10%。也就是说,经过一年多来的房地产宏观调控,尽管一线城市的住房销量有所下降,房价涨幅有所下降,但全国房价上涨趋势并未改变。
  当前中国房地产市场仍然是以投资为主导的市场,如果价格不变化,要遏制房地产投机炒作是不可能的。高房价形势下,泡沫未挤出,反而让早些年一二线城市吹大的房地产泡沫流向了三四线城市,房地产市场巨大的金融风险进一步扩大。笔者估计,这就是最近政府把限购令向三四线城市推广的原因所在,也是政府一直在强调的房地产宏观调控不会放松的关键所在。
  不过,房价的变化有几个现象值得密切关注。一是一线城市房价似有松动,比如北京通州一些项目的房价在向下调,但是这种变化还不具有普遍性。当前房地产市场预期并没有改变,特别是当前仍是以投资为主导的市场,如果赚钱效应不改变,那么投资者仍然会预期房价上涨而不下跌。在这种情况下,尽管住房销售量大幅下降,但多数投资者仍会把手中的住房捂得更紧。二是从统计局公布的数据来看,今年以来70个大城市的房价基本处于一个僵持的态势中,即当前不少城市的房价不涨也不跌。但实际情况相差可能较大,特别是三四线城市房价上涨态势并没有改变。三是不少城市住房销量严重下降,这意味着房地产商资金链会出现紧张,并打击房地产商对未来市场的信心,这从不少城市近期大量出现土地拍卖流拍可见一斑,结果导致地方政府土地出让金全面减少。在这种情况下,尽管市场预期有可能出现转向,但地方政府可能不会甘心,因为它担心土地财政面临大问题。
  温总理最近的撰文意思其实很明确,面对当前国内外市场的不确定性增加,中央政府不会再如2008年那样让当前的房地产宏观调控出现逆转。中央层面最近力推的两大房地产政策基本上与总理文章的精神一致。一是住房限购令向三四线城市延伸,政府希望该政策能遏制住房投机炒作。不过,用行政管制的方式来限制住房投机炒作,作用仍有待观察。
  二是最近国家税务总局表示要加紧修订房地产税收相关条例。如果能取消国内住房税收过度优惠的政策,或者住房税收政策稍微严厉一点,对房地产投机炒作将是釜底抽薪,期盼能出台公平公正度高一些的新税制。
  总之,从中央层面相当坚决的表态来看,这说明最高决策层很清楚当前国内房地产泡沫的巨大危险性。但要放弃房地产市场的工具性(房地产市场是经济增长的重要工具)却是要有更大决心的。要坚决地挤出房地产泡沫并去除房地产赚钱效应,还得坚决改变当前住房按揭的信贷条件,比如进一步提高住房按揭贷款利率,降低其杠杆率及改变融资条件,真正让住房投机炒作者不敢进入住房市场并让进入者早点退出。这需要从包括房地产流转、持有、转让等各个环节入手。

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