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逆势买铺:淘的就是高回报率


发布日期:2009-9-28  信息来源:挑房者网站


7月二手商铺成交逆市上扬


  CFP资料图片

  7月份,在整体二手房市场成交下滑的情况下,二手商铺成交却取得了28%的环比涨幅,市中心以及外围区域均有不俗成绩。业内人士分析,当前商铺购买需求旺盛的原因和高端住宅市场有异曲同工之处,即买方期望通过购置不动产来达到为资产保值的目的。
  除此之外,近来商铺入住率逐渐上升,租金回报率走高也是促使买家出手的动力之一。
  中心、外围区域两面开花
  今年以来,上海二手商铺成交形势呈波浪形,至7月份成交量攀至今年最高点。据信义房屋统计数据显示,7月上海二手商铺成交共计361套,较6月的282套上涨了28%。同时,市场延续了上半年上海二手商铺市场成交的走势,7月的二手商铺成交仍然主要依赖于非中心城区。从区域来看,7月份,浦东、嘉定、宝山三个行政区域成交占比贡献最大。其中嘉定区的安亭板块成交22套,占市场总体的15.17%,宝山的高境淞南板块成交了21套,占比为14.48%。而从成交总面积来看,浦东、松江、嘉定位居三甲。业内人士分析,由于外围区域的商铺单价较低,升值空间较大,且产品供应量大,外围区域占据成交重心是意料之中的。 (见上表)
  据悉,7月份市中心区域也表现不俗。根据易居臣信市场研究中心统计,7月份徐汇区成交18套商铺,是6月份的三倍以上,涨幅居全市之首;而市中心如普陀、杨浦和虹口等区商铺市场同样表现出色,较6月份行情均有成倍的增加。
  买方看中保值性与租金回报
  对于商铺购买需求的释放,信义房屋分析师认为,近来影响商铺购买需求释放的因素与住宅市场相比有相同点也有不同点。
  相同点是,通货膨胀预期是促使买方加快出手速度的原因之一;不同点则是,和住宅购买需求注重物业升值空间不同的是,商铺投资更看重物业的租金回报率。自去年开始,中心城区的部分商圈都在进行升级改造,相应的租金水平也得到提升。据信义房屋介绍,目前,上海商铺的租金回报率大约在8%左右,且近来入住率逐渐提高,其中南京东路和南京西路目前的入住率已经接近100%,这无疑成为商铺购买需求释放的动力。
  对于下半年商铺市场的走向,易居臣信分析人士认为,板块之间的分化趋势将日益明显。一方面传统的商业黄金地段如南京西路板块等区域由于周边各方面条件已相当成熟,未来继续发展的空间有限,板块内租金水平上升的空间也相对较小;而另一方面,如徐家汇、杨浦五角场等拥有城市副中心概念的区域,未来建设规划齐全,板块整体的升值潜力较大,其商铺市场势必也将跨上新的台阶,相对而言,良好的预期将令这类区域集中更多的商铺投资需求。
  ■专家建议
  信义房屋分析人士指出,评价一个商铺项目是否运营成功,关键不在于其销售进度的好坏,而在于这个商铺未来能否持续经营,从而保证商铺投资者的利益。因此,投资者如果购买带租约的商铺时,既要考察租约的稳定性,同时还要对投资价值进行研判,对租期长短加以考量。买方在出手前应当多关注一下城市区域规划的制定、商铺办公楼所在区域的发展态势、区域市场的客流量和消费力水平等情况,尽力做些市场调查,尽量将商铺办公楼价格、具体位置、铺面情况、面积大小、经营业务和周边环境等因素"货比三家"之后再果断出手。

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