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买房投资 短期风险在加大


发布日期:2009-8-6  信息来源:挑房者网站


回暖、活跃、急涨、争购……2007年似曾相识的一幕,深圳楼市在今年上半年再度上演。
  从交易萎靡到量价齐升,从门庭冷落到排队抢购,逆转仅仅在数月间。
  楼市回暖是可喜的,它体现了一系列"保增长"政策的有效拉动,但房价快速上涨,自住购房消费受到抑制,"保民生"的压力加剧。如何对待房地产投资与防止通胀,这不仅是中国经济下半年迫切需要解决的现实课题,而且让身处中国房产风向标城市的深圳市民倍感困惑。
  近日,记者走访的一些专家普遍认为,目前投资深圳房地产尤其是短线投资并不完全受供求平衡影响,而面临着流动性紧缩和宏观调控等一系列风险,且风险预测难度加大。
  房价飙升隐含楼市风险
  "这半年内,每月的涨价已经覆盖了深圳的一、二手房市场。"投资者葛斌告诉记者,"在金融危机前,很多投资人手里已经积聚了大量的资金,楼市稍微一回暖,这些资金就会进入,现在除了股市、楼市,没有别的投资渠道。"
  葛斌是深圳一家从事半导体照明的小企业主,金融危机导致很多像他这样的中小企业主生意直线下滑,"出于通胀预期,我们手上仍有不少资金,但目前不敢投入生产,而去买房。
  在我身边,这样的例子太多了。"在很多人看来,这是支撑此轮房价上涨的一个重要因素。
  然而,有关专家坦言,说通胀预期支撑房价上涨,其实是在"讲故事"。大家都不知道未来通胀是否会发生,或究竟是在何时、究竟胀到多少。统计数据显示,6月份,CPI、PPI仍双双为负,即使到明年年底,CPI的涨幅也不会超过4%。
  深圳大学国际金融研究所所长国世平则表示:"短期内我国并不存在通货膨胀的压力,CPI从1月到现在都在下降,目前说通胀预期似乎站不住脚,这根本就不是房价上涨的主要因素。"
  国世平认为,银行的按揭从年初到现在是持续下降的,按常理,房价不可能这么疯涨。这里面虚高的成分太多。
  为抵御通胀贸然入市不明智
  2009年下半年深圳房地产市场是否将一路飙升呢?业内人士认为,房产投资尤其是准备做短线的投资者面临着一系列风险,如物业税是否执行、房贷政策是否调整、房贷利率是否变化等都需要综合考虑。
  一是政策风险。
  宏观投资刺激政策和整体流动性充裕,的确加快了房地产投资的复苏。目前房地产行业的复苏在一定程度上受到了流动性的推动,而不完全决定于住宅供求的平衡,因此,房地产投资将更易受到流动性紧缩和其他宏观政策变动的影响,使得普通投资者对风险预测的难度加大。
  二是变现风险。
  中原地产商品房高级研究员韦峰表示:"如果买房纯粹是为了赚快钱,在目前的市场价格下,并不合适。"
  研究结果表明,房地产作为一种投资品种,在持有阶段其实并不是一个"划算"的投资,尤其是投资者是从抵御通胀的角度出发,长期持有的过程中,其租金收益率一般为每年2%-3%,"比银行利率还低",加上其变现能力较差,也相应增加了流动性不灵活的投资风险。
  三是信贷风险。
  二套房贷收紧的调控政策在房地产市场就掀起了不小的波澜。国世平说,今年上半年我国新增贷款就超过7万亿元,这一数字远超全年新增贷款5万亿元的目标。有些贷款没有进入实体经济,反而进入了楼市、股市,这样看,国家对信贷投向进行调控是必然的。
  四是博弈风险。
  美联地产全国研究中心研究员徐枫认为,深圳的房地产营销一直是全国做得最为出色的,"逐次推盘、不断提价"的策略被运用得游刃有余,导致房价不断上涨,并一步步地攻破置业者心理防线。面对实力雄厚的开发商时投资者仍然会因信息不对称而处于市场博弈的弱势地位。
  尽管对投资房产都持有谨慎观点,但也有业内人士认为,除非市场供应或者重大政策出现急度转向,否则,深圳未来房价大幅回调的可能性不大,毕竟房地产行业对其中投资与消费的拉动作用是功不可没的,出于刺激经济保增长的目的,政府目前尚不至于过度打压,货币政策适度收紧的同时依然将延续比较宽松的大势。
  此外,随着一系列区域发展规划的出台,未来深圳房地产业价值将随着城市价值的提升得到进一步提升。

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