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沪写字楼市场渐行渐暖 2011年或真正触底反弹


发布日期:2009-11-17  信息来源:挑房者网站


"保险资金开始涉足不动产领域,优势写字楼物业,将成为关注的重要目标。 ""虽然三季度市场的吸纳量止跌回升,但由于新供应量较大,未来租金预期仍处下行。 ""上海甲级写字楼可能在2011年迎来真正触底反弹。 "
  市场初现曙光
  受上半年整体市场回暖的刺激,从今年第三季度起,上海甲级写字楼市场出现回暖迹象,租赁需求有所回升,租金下跌速度开始放缓。
  据相关机构第三季度房地产市场报告,第三季度上海甲级办公楼平均租金为6.1元/平方米/天,环比下降了3.6%,但降速已经放缓。与此同时,租赁需求有明显的增长,净吸纳量接近14万平方米,与今年前两季度净吸纳量几乎为零形成鲜明对比。从空置率来看,由于陆家嘴三季度空置率都有明显下降,带动该区域整体空置率较二季度下降2个百分点。
  对比住宅市场价格的节节攀升,目前上海部分区域的写字楼与住宅售价倒挂明显,个别写字楼项目甚至传出打折消息。价格的 "洼地",重启办公物业投资潮。
  据悉,目前写字楼市场的投资者有几种类型,即中小企业个人投资、企业自用投资以及大型金融机构的大宗购买。
  金融机构大肆抄底
  相对于写字楼租赁市场的低迷,买卖市场近来仍处活跃态势。利用市场调整的有利时机,部分资金充裕的国内投资者及自用买家频频出手,这其中金融机构在近期几宗大宗交易中表现抢眼。
  在浦西市场,SOHO中国收购了摩根士丹利位于静安区的甲级写字楼东海广场,均价每平方米34000元左右;在浦东陆家嘴,上海农村商业银行以接近每平方米50000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面;同样在陆家嘴,中国农业银行以44000元/平方米买下浦江双辉大厦37个楼面。同时,外资银行通过收购或长期租赁物业而获得写字楼冠名权的案例也时有发生,如新加坡星展银行与陆家嘴金融中心大厦签订10个楼面的租赁合同,并获得该楼的冠名权,恒生银行也洽购陆家嘴另一栋写字楼多个楼面,并争取冠名权。
  种种迹象显示,开发商、金融机构等对上海写字楼和商铺的兴趣在增强。而在上海以外,金融机构在全国也正在兴起一股写字楼购买高潮。
  2011年或触底反弹
  尽管住宅市场已出现强劲反弹,但写字楼租务言复苏为时尚早。
  "上海写字楼中线供应仍然过剩,尽管空置率收窄,但租金不会反弹,预期未来二年仍有不少新供应,故对该市商厦租务前景不表乐观。"某外资银行亚太区负责人说。
  以浦东新区为例,第三季甲级写字楼市回稳,但从整个市场来看,区域本身仍属供过于求。新项目的落成以及后市放量的增加,将压制写字楼租金的回稳。
  另据高力国际三季度报告称,预计2009年上海甲级写字楼租金降幅在15%左右,并可能在2011年迎来真正的触底反弹。
  【延伸阅读】
  险资钟情商业地产
  保险资金即将"开闸"投资楼市,房地产业期待保险资金能"解渴"。10月1日,修订后的《保险法》出台,明确规定允许保险资金投资不动产,相关细则也随之出台,保险资金进入楼市的身份终于得以"阳光化"。
  2009年7月,国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议,两者将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。
  一时间,保险资金借道信托"潜伏"房地产投资领域成为人们的新鲜谈资。
  目前,通过直接和间接方式投资不动产的保险资金,已经在市场上形成一种不可小视的力量。在新《保险法》的正式实施前夕,险资在进军不动产领域更加积极,采取多种方式延伸触角。业内人士表示,保险资金进入不动产的主要目的是为了获取租金回报,而不是炒楼。因为通常股票的投资收益率在10%以上,但其风险偏大。而债券的投资收益率通常在6%以下。市场希望有一个收益率在6%至10%的投资渠道,而商业地产无疑成为不错的选择,既保证稳定的收益,又使得保险公司在做资产组合时有更多的选择。

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