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征收税率从5%涨到30% 商铺租户退房"逃税"


发布日期:2009-1-30  信息来源:挑房者网站


从2008年12月1日起,北京地税局对于经营性住宅所得税收制度从原来的综合税率制改为分税种征收,税赋达到近30%,很多商户收益面临绝收。之前商铺、写字楼所得税税赋和个人出租住房一样,都是租金的5%。
  水涨船高,随着业主相应的提高租金,很多商铺、写字楼开始出现商户退租、投资者弃购的情况。近日,记者就此进行了采访。
  商铺、写字楼分税种征收计算
  2008年12月1日前的税率为5%
  2008年12月1日起达到近30%
  印花税:租金收入×0.1%房产税:租金收入×12%营业税:租金收入×5%(起征点5000元,5000元以下免)城建税:营业税×7%(不含涉外个人)教育附加税:营业税×3%(不含涉外个人)
  土地使用税:每月土地使用税=(建筑面积/总楼层)× (税额/12)
  个人所得税:月租金收入-月税费-修缮费用=A如A大于 4000元,个人所得税=A×80%×10%
  如A小于等于4000元,个人所得税=(A-800)×10%
  现象
  投资者弃购 商户退租
  "房子基本上都看得差不多了,准备交定金的时候突然知道出租写字楼税收增加,一算没什么利润,我就没买。"准备在CBD地区购买写字楼的杨先生对记者表示。
  而刚刚从底商搬到大成国际中心办公的私企老板刘先生也对记者表示,原来的底商业主因为要承担的税费提高,在2009年初对其提出要增加租金,刘先生无奈只好搬出。
  房地产交易管理网数据显示,商业地产项目三里屯SOHO中心从2008年12月至今一个多月时间已退房7套,而此前6个月的退房套数不过12套。
  另外,北京目前不少正在进行商业地产销售的项目已暂停工作。
  算账
  贷款买商铺 业主绝收
  据记者了解,一般来说,商铺的资金回报率在8%左右。
  一个价格为1000万元的商铺,平均每月租金为8万多元,年租金收入为96万元,如按两个月空置期算的话,也就是80万元。
  按照新的纳税标准,其一年的税金近24万,如果该商铺还在贷款状态,其每年还要承担近50万的利息,利息加税赋整体就要70多万,加上装修费用,投资商铺基本上是赔钱。
  一般来说,商铺的投资回报年限是12.5年,如果这样的话,回报年限就会增至17年左右。
  呼声
  开发商反映 不太合理
  "在金融危机、经济下行、房地产企业困难的时候,这样的税收不太合理!"华远地产总裁任志强表示。
  而市人大代表、SOHO中国的董事长潘石屹已经在刚刚结束的北京两会上,呼吁降低商业地产税率。
  原北京市地税局局长王纪平也表示,目前对于商铺和写字楼实行如此之高的税赋,不适合当前的经济环境。
  解释
  新征税标准体现公平
  北京地税局相关负责人进行了解释,称主要为体现税赋公平。
  她说,之前5%的综合征收率会造成税赋不公。有很多私企老板买了写字楼后,再以个人名义租给自己的公司,这样就要按照个人住宅5%的综合税率来收税。
  而个体工商户买了底商出租,这些人就要按照高税率来缴税。个体工商户对此反应很强烈。
  于是,北京地税局经过调研后,从2008年12月1日起开始执行这项新的税收政策。
  至于税赋高低的问题,她表示不是北京地税局能决定的,是中央定的,地税局只能是在征收管理环节上进行调整。

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