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新华视点:关于当前房地产市场政策调整的通信


发布日期:2008-12-18  信息来源:挑房者网站


 "该有的都有了,政策力度之大,超出市场预期。"17日傍晚,中原地产大宁店的一位客户经理在电话中难以掩饰他的惊喜,"购房满2年就不再征营业税了,我们原以为至少要满3年呢。"
  令这位房产中介惊喜的,是17日国务院常务会议研究确定的促进楼市健康发展的三项措施。
  短期之内,四剑出鞘
  17日,国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施:加大保障性住房建设力度,3年之内要解决近千万户住房困难家庭的安居问题,试点用公积金闲置资金建经济适用房。进一步鼓励普通商品住房消费,改善性"二套房"优惠政策松绑,进行为期一年(暂定)的税收减免:买进的房子只要满2年,转让就免征营业税。不满2年要卖的,也只对赚的钱征税,亏钱不上税;同时取消城市房地产税。保持合理的房地产开发投资规模,近一年来,首次提出"对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务"。
  在中央政策之外,还给地方"救市"预留了很大空间:各地区要因地制宜,"进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施"。
  消息一出,各大网站热评如潮,纷纷以"猛招""新政"称之。其实,在短短四十多天内,这已是稳定房地产市场的第四支"利剑"出鞘。11月5日,国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台,"加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点"被列为"国十条"之首。继而,"促进房地产市场平稳健康发展"成为国务院召开省区市人民政府和部门主要负责同志会议、部署落实中央政策措施的七项工作之一。房地产行业的地位被提到空前高度,在以往"支柱产业"的定位前冠以"重要"一词,即"房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用"。而在前不久结束的中央经济工作会议上,2009年五项重点任务中有两项都谈到房地产行业,"要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来",要"增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用"。
  为何"救楼市"?经济好才能大家好
  如此密集出台稳定楼市的政策,且与一年前的楼政相比,有重大调整,意在何处?
  首要一点,楼市与宏观经济密切相关,经济好才能大家好。
  12月10日,摩根士丹利研究部发布了最新一期中国经济研究报告,认为2009年中国经济的典型特征是"恶化继之以好转",但房地产投资是判断2009年增长预期的最大不确定因素。因为经济迅速放缓的关键原因是房地产投资的减速而非出口疲软。这个报告认为,如果2009年房地产投资出现30%的收缩,其产生的巨大的不利影响甚至连现有财政刺激计划也无法弥补。
  必须承认,在全社会固定资产投资构成中,与50多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。数据显示,截至2008年7月,电力热能、交通运输和水利环境在固定资产投资中占比之和不到25%,制造业投资超过30%,房地产投资占33%强。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长,单纯政府投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。而眼下,制造业,尤其是普通制造业日子很不好过,房地产市场也在经历明显的调整,前11个月全国商品住宅投资增幅同比回落2.2个百分点。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应,逐步影响相关行业,如钢铁、建材、家具等。
  至于地方财政对房地产的依赖更不待言。如今,随着房地产市场的冷却,成交凝冻、土地流标,地方财政空前吃紧。
  在此情况下,重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。房地产被推至"国民经济的重要的支柱产业",保障性安居工程被列为"国十条"之首,如此政策组合明确传递出"保发展必先救房地产""促投资离不开稳楼市"的取向。
  "经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实,一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。"房地产专家、广东省房地产协会会长蔡穗声说。
  以房地产消费拉动内需的根本,就是拉投资、保增长、促就业、稳大局。从这个角度,才能正确理解中央经济工作会议提出"要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来",要"增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用"。
  在房地产"冻土"上开出"保障"与"市场"的并蒂花
  "2008年的金融海啸之下的启动内需与1998年亚洲金融风暴侵袭下,拉动内需有何异同?"上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡健说:"10年前,撬动内需的支点之一是房地产,10年后还是;不过,前次倚重的是商品房市场,这次的落脚点则是保障房,是民生。"
  事实确实如此。17日,在国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施中,开宗明义,明确"两个坚持":即坚持住房市场化基本方向、坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则。业内人士评价,这是要在当下房地产这方"冻土"上,努力培育出"保障"与"市场"的并蒂花。
  与上一轮投资扩张(1998-2002年)中房地产业畸重于市场化不同,此轮投资扩展把促投资与保民生结合到一起考虑,明确"要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设"。业内专家认为,政策取向的调整,其意有三:
  --就经济性而言,当前是政府推进住房保障建设、解决安居问题较为有利的时间窗。今年上半年以前的数年间,国际经济保持相对较快的增速,带来全球性资源价格上涨,建材、土地等价格上涨尤快,加之资产膨胀、泡沫化,国内房地产市场与资本市场联动,各城市"地王"频出,建房成本节节攀升。而现在,全球经济减速导致石油、钢铁等大宗商品价格持续跳水,国内建筑成本大大降低。同时,地价走低,动迁成本也随之降低。微观上可降低保障房建造成本,花相对少的钱做相对多的事,取得较好的经济效益,宏观上可拉动投资、保证经济平稳增长。此为经济功效。
  --政治意义在于,顺应民意,求解民生难题,使科学发展观落到实处。
  --社会功效在于,政府可以用保障房建设来平复、消弭部分期盼房价继续下跌、不理解政府救市稳定房地产市场的老百姓的不理解和怨气。让这部分人感觉到,政府救房地产是为了稳整个宏观经济,并且给中低收入群体提供了一条解决居住的出路--政府托底保障。政府要救楼市、稳房价的长期利益取向与普通百姓的短期利益诉求可能存在一定的分歧,保障房便是消弭分歧的一个上佳政策选项。
  "经历了房地产高潮、低潮,政府对房地产市场、房地产业的认识较为深刻了,减少了偏颇,不失为宏观调控的成果。"蔡穗声如此评价。

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